Aankoopprocedure woning in Andalusië:
STAP 1 – Woonwensen specificeren
► Uw woonwensen en prioriteiten specificeren:
Bij het zoeken naar uw droomhuis zijn er diverse criteria waar uw huis aan zal moeten voldoen. Naast de kenmerken van de woning is het belangrijk dat u bij uzelf goed ten rade gaat wat verdere wensen zijn en de mogelijkheden binnen uw budget. Stelt u zichzelf de volgende vragen en bedenk daarbij of u er over 5 of 10 jaar nog zo over denkt:
- Hoe wilt u de woning gebruiken: als vakantie woning voor een paar keer per jaar, (semi-) permanente bewoning of investering?
- Wilt u de woning verhuren?
- Wat voor type woning: dorpswoning, appartement of vrijstaande villa?
- Een woning met gemeenschappelijke voorzieningen of privé-zwembad?
- Wilt u in de buurt van de kust zijn, in een woonwijk, in een stadscentrum of in het rustige achterland?
- Wilt u zicht op zee of kiest u liever voor zicht op een mooi berglandschap
- Hoever wilt u maximaal van een vliegveld af zitten (denk aan bezoek en eventueel verhuur)
- Wilt u bestaande bouw of nieuwbouw? Bent u een handige klusser om zelf iets op te knappen of moeten alle werkzaamheden worden uitbesteed.
- Welk budget heeft u beschikbaar en wilt u investeren met of zonder hypotheek?
- Bent u goed ter been of is een lift of geen/weinig trappen wenselijk?
- Hoe belangrijk is de bereikbaarheid? Heeft u of krijgt u kinderen die naar school moeten? Gaat u werken in Spanje en wilt u daar dan dichtbij wonen? Wilt u alles met het openbaar vervoer kunnen doen? Wenst u een sociaal leven en veel winkels in de buurt of wilt u daar wel even voor rijden?
► Budgettering:
In uw budgettering dient u rekening te houden met:
1) Aankoopkosten (kosten koper): Deze kosten bedragen ca. 10% van de aankoopprijs. Het grootste deel hiervan bestaat uit 8% overdrachtsbelasting of 8% BTW + registratie belasting voor nieuwbouw. Daarnaast zijn er de notariskosten, advocaatkosten en kadasterkosten. Indien u wenst te investeren met een spaanse hypotheek dan dient u ook rekening te houden met de openingskosten van ca. 2% van het hypotheekbedrag. Dit zijn overigens alle kosten die van uw kant vergoed dienen te worden bij de aankoop van een woning. Uiteraard heeft de verkoper zijn eigen kosten zoals de makelaarskosten (wordt niet door de koper betaald) en vermogenswinstbelasting.
2) Jaarlijks terugkerende belastingen en kosten: Zoals onroerend zaak belasting (IBI), servicekosten, water, elektriciteit en reinigingsheffing.
STAP 2 – Zoeken en selecteren van woningen
► Zoeken
Op onze website bieden wij u een selectie van woningen, gelegen aan de kust of in het binnenland, ten oosten van Malaga. Door middel van de zoekfunctie kunt u zelf uw wensen invoeren om tot een selectie van woningen te komen. Indien er op dat moment geen woning bij zit die aan uw wensen voldoet of u het prettiger vindt om uw zoekopdracht in onze handen te geven kunt u dmv een email of het contact formulier uw eisen en wensen kenbaar maken.
STAP 3 - Afreizen naar Spanje voor bezichtigingen
Voordat u naar Spanje afreist stemmen wij met u af welke objecten er tijdens uw verblijf worden bekeken en worden er bezichtingsafspraken gemaakt met de huiseigenaren, sleutelhouders en/of project ontwikkelaars, zodat alles is geregeld bij aankomst en u geen onnodig tijd verliest tijdens uw verblijf.
Ter plekke kan het zijn dat u uw wensen wilt aanpassen omdat u toch een andere voorstelling had van de omgeving of de woningen die aan uw zoekcriteria voldoen. Flexibiliteit onzerzijds zal er toe bijdragen dat wij op hetzelfde moment, indien het aanbod dat toelaat, de selectie voor bezichtiging aanpassen op basis van uw nieuwe wensen en eisen.
Tijdens uw bezichtigingen wijzen wij u op de voor-en nadelen van het object: aspecten zoals constructie (-kwaliteit), de huidige en toekomstige omgeving, nieuwe (infrastructurele) ontwikkelingen in het gebied, waardeverandering en eventuele verhuurmogelijkheden.
Zodra u uw droomhuis heeft gevonden, is het uiteraard geen probleem én zeker aan te raden om deze op z’n minst nog een keer te bezichtigen voordat u een definitief besluit neemt.
STAP 4 – Uw besluit tot aankoop
► De onderhandeling
U heeft uw droomhuis gevonden en hoe nu verder? Dit is het moment dat u een bod gaat uitbrengen. De onderhandeling bestaat uit twee delen: a) De prijs, b) De voorwaarden.
• aangezien er met verschillende nationaliteiten wordt onderhandeld kan dit deel uit maken van de onderhandelingsstrategie voor de prijs
• een snelle overdracht kan voor een verkoper doorslaggevend zijn om een lagere prijs te accepteren
• inclusief/exclusief onroerende goederen – in tegen stelling tot in Nederland zijn de roerende goederen vaak inbegrepen. Aangezien de verkopers zich vaak buiten Spanje bevinden is het voor hen kostbaarder om roerende goederen eruit te halen.
U neemt de beslissing welk bod en voorwaarden wij voor u gaan uitbrengen, uiteraard adviseren wij u waar mogelijk. De onderhandeling gebeurt over het algemeen mondeling en de overeenstemming over de prijs en de voorwaarden worden vervolgens schriftelijk vastgelegd in de reservering (zie Stap 5)
► Advocaat in de arm nemen
De notaris in Spanje heeft geen onderzoeksplicht, daarom adviseren wij u een lokale geregistreerde Spaanse advocaat in de arm te nemen voor de aankoop van uw woning. Een advocaat kan u veel zaken uit handen nemen en u ellende en stress besparen (voor meer info over advocaten en de notaris, klik hier). Indien u nog geen spaanse advocaat heeft, adviseren wij u in deze fase een advocaat in te schakelen.
► NIE nummer & spaanse bankrekening
In deze fase adviseren wij u ook uw NIE-nummer aan te vragen. Een NIE-nummer is een fiscaal nummer, dat u nodig heeft voor de aankoop van een huis, wanneer u een hypotheek wilt aanvragen, voor het afsluiten van een verzekering, de aankoop van een auto, water-, elektriciteit- en telefoon kontrakten. De aanvraag dient persoonlijk te gebeuren bij de Polica Nacional in Torre del Mar en binnen enkele weken na de aanvraag kunt u uw NIE-nummer ophalen.
Tevens is het handig om alvast een spaanse bankrekening te openen.
STAP 5 – De Reservering
Nadat u met ons uw woning heeft gevonden en er een akkoord is over de aankoopprijs wordt er een reserveringsdocument opgemaakt. Hiermee wordt de betreffende woning van de markt gehaald en de overeengekomen prijs en voorwaarden vastgelegd.
De reserveringskosten die hierbij betaald dienen te worden bedragen tussen € 3.000 - € 6.000, afhankelijk van de aankoopprijs. Dit bedrag wordt gewoonlijk vastgehouden door de verkopende makelaar of door uw advocaat op een clienten rekening.
Direct daarna start uw advocaat een onderzoek naar het onroerend goed (wie zijn de eigenaren, komen de kadastrale gegevens overeen met het object, zijn alle vergunningen aanwezig, rust er een hypotheek op het object etc.). Indien alles is goedgekeurd wordt de aanbetaling overgemaakt naar de eigenaar of projectontwikkelaar.
Indien u besluit de aankoop niet door te laten gaan zonder geldige reden, verliest u de aanbetaling. Indien uw advocaat de aankoop afkeurt ontvangt u uw reserveringskosten uiteraard weer terug.
STAP 6 – De Voorlopige Koopovereenkomst
In het algemeen wordt er 2-3 weken na de reservering een voorlopige koopovereenkomst opgesteld waarin hetgeen is afgesproken én alle rechten en plichten van beide partijen gedetailleerd worden opgenomen. Hierbij wordt in de regel 10% van de aankoopprijs betaald, minus de eerder betaalde reserveringskosten.
Voordat de voorlopige koopovereenkomst wordt ondertekend, controleert uw advocaat alle documentatie en verzekert zich ervan dat alles korrekt staat geregistreert en dat er geen openstaande rekeningen zijn (het betreft hier veelal onroerendgoedbelasting, servicekosten, telefoon, elektriciteit, water en eventuele andere belastingen).
Zodra het kontrakt is ondertekend is de verkoop in principe onherroepelijk. Indien de verkoper besluit de verkoop aan u niet door te zetten is hij
wettelijk verplicht u twee keer de betaalde reserveringskosten te betalen. Indien u zich terug trekt verliest u de 10% aanbetaling.
STAP 7 – De Overdrachtsakte
De overdracht van de woning vindt plaats bij de notaris. Bij bestaande woningen vindt de overdracht meestal plaats binnen 2 à 3 maanden. Bij nieuwbouw woningen zal de oplevering langer duren, na aanvang bouw zo’n 18 maanden.
Bij de notaris wordt de restbetaling aan de verkoper voldaan (meestal dmv een cheque) en daarna wordt de eigendomsakte (Escritura Publica de Compraventa*) door u, de verkoper en de notaris ondertekend. U ontvangt op dit moment een ‘Copia Simple’ (uitreksel van de escritura). Vervolgens zorgt de notaris ervoor dat u als nieuwe eigenaar wordt ingeschreven in het kadaster en na enige weken kunt u de officiële escritura bij uw advocaat ophalen.
*Escritura Publica de Compraventa is de spaanse benaming voor ‘eigendomsakte’. In de volksmond wordt deze voor het gemak afgekort tot ‘Escritura’. Dit is het enige document waarop het voor een ieder duidelijk is wie de eigenaar is. Er wordt altijd een escritura opgemaakt als een object wisselt van eigenaar.
Indien u een hypotheek afsluit voor de aankoop van uw woning wordt er ook een Escritura de Hipoteca (hypotheekakte) opgemaakt waarin het object staat beschreven alsmede de nieuwe eigenaar en welk bedrag er aan hypotheek is afgesloten. Naast de advocaat zal in dit geval ook een vertegenwoordiger van de bank aanwezig zijn bij het tekenen van de overdrachtsakte.
STAP 1 – Woonwensen specificeren
► Uw woonwensen en prioriteiten specificeren:
Bij het zoeken naar uw droomhuis zijn er diverse criteria waar uw huis aan zal moeten voldoen. Naast de kenmerken van de woning is het belangrijk dat u bij uzelf goed ten rade gaat wat verdere wensen zijn en de mogelijkheden binnen uw budget. Stelt u zichzelf de volgende vragen en bedenk daarbij of u er over 5 of 10 jaar nog zo over denkt:
- Hoe wilt u de woning gebruiken: als vakantie woning voor een paar keer per jaar, (semi-) permanente bewoning of investering?
- Wilt u de woning verhuren?
- Wat voor type woning: dorpswoning, appartement of vrijstaande villa?
- Een woning met gemeenschappelijke voorzieningen of privé-zwembad?
- Wilt u in de buurt van de kust zijn, in een woonwijk, in een stadscentrum of in het rustige achterland?
- Wilt u zicht op zee of kiest u liever voor zicht op een mooi berglandschap
- Hoever wilt u maximaal van een vliegveld af zitten (denk aan bezoek en eventueel verhuur)
- Wilt u bestaande bouw of nieuwbouw? Bent u een handige klusser om zelf iets op te knappen of moeten alle werkzaamheden worden uitbesteed.
- Welk budget heeft u beschikbaar en wilt u investeren met of zonder hypotheek?
- Bent u goed ter been of is een lift of geen/weinig trappen wenselijk?
- Hoe belangrijk is de bereikbaarheid? Heeft u of krijgt u kinderen die naar school moeten? Gaat u werken in Spanje en wilt u daar dan dichtbij wonen? Wilt u alles met het openbaar vervoer kunnen doen? Wenst u een sociaal leven en veel winkels in de buurt of wilt u daar wel even voor rijden?
► Budgettering:
In uw budgettering dient u rekening te houden met:
1) Aankoopkosten (kosten koper): Deze kosten bedragen ca. 10% van de aankoopprijs. Het grootste deel hiervan bestaat uit 8% overdrachtsbelasting of 8% BTW + registratie belasting voor nieuwbouw. Daarnaast zijn er de notariskosten, advocaatkosten en kadasterkosten. Indien u wenst te investeren met een spaanse hypotheek dan dient u ook rekening te houden met de openingskosten van ca. 2% van het hypotheekbedrag. Dit zijn overigens alle kosten die van uw kant vergoed dienen te worden bij de aankoop van een woning. Uiteraard heeft de verkoper zijn eigen kosten zoals de makelaarskosten (wordt niet door de koper betaald) en vermogenswinstbelasting.
2) Jaarlijks terugkerende belastingen en kosten: Zoals onroerend zaak belasting (IBI), servicekosten, water, elektriciteit en reinigingsheffing.
STAP 2 – Zoeken en selecteren van woningen
► Zoeken
Op onze website bieden wij u een selectie van woningen, gelegen aan de kust of in het binnenland, ten oosten van Malaga. Door middel van de zoekfunctie kunt u zelf uw wensen invoeren om tot een selectie van woningen te komen. Indien er op dat moment geen woning bij zit die aan uw wensen voldoet of u het prettiger vindt om uw zoekopdracht in onze handen te geven kunt u dmv een email of het contact formulier uw eisen en wensen kenbaar maken.
STAP 3 - Afreizen naar Spanje voor bezichtigingen
Voordat u naar Spanje afreist stemmen wij met u af welke objecten er tijdens uw verblijf worden bekeken en worden er bezichtingsafspraken gemaakt met de huiseigenaren, sleutelhouders en/of project ontwikkelaars, zodat alles is geregeld bij aankomst en u geen onnodig tijd verliest tijdens uw verblijf.
Ter plekke kan het zijn dat u uw wensen wilt aanpassen omdat u toch een andere voorstelling had van de omgeving of de woningen die aan uw zoekcriteria voldoen. Flexibiliteit onzerzijds zal er toe bijdragen dat wij op hetzelfde moment, indien het aanbod dat toelaat, de selectie voor bezichtiging aanpassen op basis van uw nieuwe wensen en eisen.
Tijdens uw bezichtigingen wijzen wij u op de voor-en nadelen van het object: aspecten zoals constructie (-kwaliteit), de huidige en toekomstige omgeving, nieuwe (infrastructurele) ontwikkelingen in het gebied, waardeverandering en eventuele verhuurmogelijkheden.
Zodra u uw droomhuis heeft gevonden, is het uiteraard geen probleem én zeker aan te raden om deze op z’n minst nog een keer te bezichtigen voordat u een definitief besluit neemt.
STAP 4 – Uw besluit tot aankoop
► De onderhandeling
U heeft uw droomhuis gevonden en hoe nu verder? Dit is het moment dat u een bod gaat uitbrengen. De onderhandeling bestaat uit twee delen: a) De prijs, b) De voorwaarden.
• aangezien er met verschillende nationaliteiten wordt onderhandeld kan dit deel uit maken van de onderhandelingsstrategie voor de prijs
• een snelle overdracht kan voor een verkoper doorslaggevend zijn om een lagere prijs te accepteren
• inclusief/exclusief onroerende goederen – in tegen stelling tot in Nederland zijn de roerende goederen vaak inbegrepen. Aangezien de verkopers zich vaak buiten Spanje bevinden is het voor hen kostbaarder om roerende goederen eruit te halen.
U neemt de beslissing welk bod en voorwaarden wij voor u gaan uitbrengen, uiteraard adviseren wij u waar mogelijk. De onderhandeling gebeurt over het algemeen mondeling en de overeenstemming over de prijs en de voorwaarden worden vervolgens schriftelijk vastgelegd in de reservering (zie Stap 5)
► Advocaat in de arm nemen
De notaris in Spanje heeft geen onderzoeksplicht, daarom adviseren wij u een lokale geregistreerde Spaanse advocaat in de arm te nemen voor de aankoop van uw woning. Een advocaat kan u veel zaken uit handen nemen en u ellende en stress besparen (voor meer info over advocaten en de notaris, klik hier). Indien u nog geen spaanse advocaat heeft, adviseren wij u in deze fase een advocaat in te schakelen.
► NIE nummer & spaanse bankrekening
In deze fase adviseren wij u ook uw NIE-nummer aan te vragen. Een NIE-nummer is een fiscaal nummer, dat u nodig heeft voor de aankoop van een huis, wanneer u een hypotheek wilt aanvragen, voor het afsluiten van een verzekering, de aankoop van een auto, water-, elektriciteit- en telefoon kontrakten. De aanvraag dient persoonlijk te gebeuren bij de Polica Nacional in Torre del Mar en binnen enkele weken na de aanvraag kunt u uw NIE-nummer ophalen.
Tevens is het handig om alvast een spaanse bankrekening te openen.
STAP 5 – De Reservering
Nadat u met ons uw woning heeft gevonden en er een akkoord is over de aankoopprijs wordt er een reserveringsdocument opgemaakt. Hiermee wordt de betreffende woning van de markt gehaald en de overeengekomen prijs en voorwaarden vastgelegd.
De reserveringskosten die hierbij betaald dienen te worden bedragen tussen € 3.000 - € 6.000, afhankelijk van de aankoopprijs. Dit bedrag wordt gewoonlijk vastgehouden door de verkopende makelaar of door uw advocaat op een clienten rekening.
Direct daarna start uw advocaat een onderzoek naar het onroerend goed (wie zijn de eigenaren, komen de kadastrale gegevens overeen met het object, zijn alle vergunningen aanwezig, rust er een hypotheek op het object etc.). Indien alles is goedgekeurd wordt de aanbetaling overgemaakt naar de eigenaar of projectontwikkelaar.
Indien u besluit de aankoop niet door te laten gaan zonder geldige reden, verliest u de aanbetaling. Indien uw advocaat de aankoop afkeurt ontvangt u uw reserveringskosten uiteraard weer terug.
STAP 6 – De Voorlopige Koopovereenkomst
In het algemeen wordt er 2-3 weken na de reservering een voorlopige koopovereenkomst opgesteld waarin hetgeen is afgesproken én alle rechten en plichten van beide partijen gedetailleerd worden opgenomen. Hierbij wordt in de regel 10% van de aankoopprijs betaald, minus de eerder betaalde reserveringskosten.
Voordat de voorlopige koopovereenkomst wordt ondertekend, controleert uw advocaat alle documentatie en verzekert zich ervan dat alles korrekt staat geregistreert en dat er geen openstaande rekeningen zijn (het betreft hier veelal onroerendgoedbelasting, servicekosten, telefoon, elektriciteit, water en eventuele andere belastingen).
Zodra het kontrakt is ondertekend is de verkoop in principe onherroepelijk. Indien de verkoper besluit de verkoop aan u niet door te zetten is hij
wettelijk verplicht u twee keer de betaalde reserveringskosten te betalen. Indien u zich terug trekt verliest u de 10% aanbetaling.
STAP 7 – De Overdrachtsakte
De overdracht van de woning vindt plaats bij de notaris. Bij bestaande woningen vindt de overdracht meestal plaats binnen 2 à 3 maanden. Bij nieuwbouw woningen zal de oplevering langer duren, na aanvang bouw zo’n 18 maanden.
Bij de notaris wordt de restbetaling aan de verkoper voldaan (meestal dmv een cheque) en daarna wordt de eigendomsakte (Escritura Publica de Compraventa*) door u, de verkoper en de notaris ondertekend. U ontvangt op dit moment een ‘Copia Simple’ (uitreksel van de escritura). Vervolgens zorgt de notaris ervoor dat u als nieuwe eigenaar wordt ingeschreven in het kadaster en na enige weken kunt u de officiële escritura bij uw advocaat ophalen.
*Escritura Publica de Compraventa is de spaanse benaming voor ‘eigendomsakte’. In de volksmond wordt deze voor het gemak afgekort tot ‘Escritura’. Dit is het enige document waarop het voor een ieder duidelijk is wie de eigenaar is. Er wordt altijd een escritura opgemaakt als een object wisselt van eigenaar.
Indien u een hypotheek afsluit voor de aankoop van uw woning wordt er ook een Escritura de Hipoteca (hypotheekakte) opgemaakt waarin het object staat beschreven alsmede de nieuwe eigenaar en welk bedrag er aan hypotheek is afgesloten. Naast de advocaat zal in dit geval ook een vertegenwoordiger van de bank aanwezig zijn bij het tekenen van de overdrachtsakte.
